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전세보증금 반환청구 소송이란?
전세보증금 반환청구 소송은 임대차계약이 종료되었는데도 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인이 보증금 반환을 청구하는 소송입니다.
예를 들어 전세보증금이 2억 원이고 계약기간이 2024년 10월 1일부터 2026년 9월 30일까지였다고 가정해 보겠습니다. 임차인이 계약을 종료하고 주택을 반환할 준비가 되어 있는데도 임대인이 2026년 9월 30일 이후 보증금을 지급하지 않는다면 임차인은 반환청구를 검토할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 임대차계약이 실제로 종료되었는지입니다.
단순히 임차인이 "이제 이사하고 싶다"라고 생각하는 것과 법적으로 임대차계약이 종료된 것은 다를 수 있습니다. 계약기간이 남아 있는 경우에는 별도의 해지 사유나 합의 등이 필요한 경우가 있기 때문입니다.
따라서 소송을 준비할 때는 가장 먼저 임대차계약서를 확인해야 합니다.
계약서에는 보증금, 계약기간, 임대인과 임차인의 이름, 목적물 주소 등이 기재되어 있습니다. 여기에 계약 종료와 관련하여 임대인과 주고받은 문자나 카카오톡, 내용증명 등이 있다면 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관한 특례를 정하고 있으며, 임차인의 보증금 회수와 관련하여 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 등을 규정하고 있습니다.
따라서 전세보증금 반환 문제는 단순한 돈 문제로만 생각하기보다 임대차계약 종료와 임차인의 권리관계를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
특히 보증금을 받지 못한 상태에서 다른 집으로 먼저 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 함께 검토할 필요가 있습니다.
전세보증금 반환청구 소장 작성방법
전세보증금 반환청구 소장을 작성할 때 가장 중요한 부분은 청구취지와 청구원인입니다.
청구취지는 법원에 어떤 판결을 내려달라고 요청하는지 간결하게 작성하는 부분이고, 청구원인은 왜 임대인이 보증금을 반환해야 하는지를 구체적으로 설명하는 부분입니다.
소장의 기본적인 구성은 다음과 같습니다.
① 사건명
② 원고
③ 피고
④ 청구취지
⑤ 청구원인
⑥ 입증방법
⑦ 첨부서류
법원 안내에서도 소장을 작성할 때 당사자와 주소, 청구취지, 청구원인 등을 기재하는 것을 기본사항으로 안내하고 있습니다.
청구취지는 예를 들어 다음과 같이 작성할 수 있습니다.
청구취지
- 피고는 원고에게 금 200,000,000원 및 이에 대하여 임대차계약 종료 다음 날부터 다 갚는 날까지 법이 정한 비율에 따른 지연손해금을 지급하라.
- 소송비용은 피고가 부담한다.
- 제1항은 가집행할 수 있다.
라는 판결을 구합니다.
다만 실제 사건에서는 계약 종료일, 보증금 반환과 주택 인도의 관계, 지연손해금 발생 시점 등에 따라 청구취지를 정확하게 조정해야 합니다.
청구원인은 시간순으로 작성하는 것이 이해하기 쉽습니다.
예를 들어,
첫째, 원고와 피고가 언제 전세계약을 체결했는지 작성합니다.
둘째, 전세보증금이 얼마인지 작성합니다.
셋째, 원고가 보증금을 실제로 지급했다는 사실을 계좌이체 내역 등으로 설명합니다.
넷째, 계약기간과 계약 종료 경위를 적습니다.
다섯째, 계약이 종료되었음에도 피고가 보증금을 반환하지 않았다는 사실을 적습니다.
여섯째, 임대인에게 보증금 반환을 요구했지만 지급하지 않았다는 사실을 적습니다.
마지막으로 피고가 원고에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있다는 점을 정리합니다.
여기서 중요한 것은 감정적인 표현을 최대한 줄이는 것입니다.
"임대인이 너무 괘씸하고 몇 달 동안 계속 거짓말을 했다"라고 길게 작성하기보다는 "원고는 2026년 9월 30일 임대차계약이 종료된 후 피고에게 보증금 반환을 요청하였으나 피고는 현재까지 이를 반환하지 않고 있다"처럼 날짜와 금액을 중심으로 작성하는 것이 좋습니다.
전세보증금 반환청구 소송의 관할법원
소송을 처음 해보는 사람에게 관할법원은 상당히 어렵게 느껴질 수 있습니다.
일반적으로 민사소송은 피고의 주소 등을 기준으로 정해지는 보통재판적을 먼저 확인합니다. 대한민국 법원 관할 안내에서도 자연인의 보통재판적은 원칙적으로 피고의 주소를 기준으로 정한다고 안내하고 있습니다.
따라서 임대인이 개인이라면 임대인의 주소지를 확인하는 것이 가장 기본적인 출발점입니다.
다만 전세보증금 반환청구는 계약관계와 관련된 금전청구이므로 사건의 구체적인 내용에 따라 다른 관할이 인정될 가능성도 있습니다. 따라서 단순히 "집이 있는 곳에 무조건 소장을 제출하면 된다"라고 단정해서는 안 됩니다.
가장 안전한 방법은 소장을 제출하기 전에 대한민국 법원 관할법원 검색 서비스 또는 전자소송의 관할법원 찾기 기능을 이용하는 것입니다.
전자소송 소장 작성 화면에는 관할법원을 검색하는 기능이 있고 상대방 주소지를 기준으로 법원을 찾을 수 있도록 되어 있습니다. 또한 소가를 입력하면 소송비용 계산과 관련된 안내를 확인할 수 있습니다.
예를 들어 임대인의 주소지가 경기도 고양시이고 전세계약 목적물이 서울에 있다면 어느 법원에 제출할 수 있는지 미리 확인하는 것이 좋습니다.
특히 임대인의 주소를 잘못 작성하면 소장 송달 자체가 지연될 수 있습니다.
임대인이 이사를 갔는데 예전 주소만 알고 있다면 소장 제출 후 주소보정 문제가 발생할 수 있으므로 가능한 한 정확한 주소를 확인하는 것이 중요합니다.
또한 청구금액에 따라 사건의 절차가 달라질 수 있습니다. 2026년 현재 소액사건의 기준은 소송목적의 값이 3,000만 원을 초과하지 않는 금전 등의 지급청구로 규정되어 있습니다. 따라서 전세보증금이 3,000만 원 이하인 사건과 그보다 큰 사건은 절차상 차이가 있을 수 있습니다.
전세보증금은 금액이 큰 경우가 많아 일반 민사사건으로 진행되는 경우가 많으므로 본인의 청구금액을 기준으로 절차를 확인하는 것이 좋습니다.
전세보증금 반환청구 소송비용
전세보증금 반환소송에서 가장 궁금한 부분 중 하나가 바로 소송비용입니다.
대표적인 비용은 인지대와 송달료입니다.
인지대는 청구하는 보증금 액수, 즉 소송목적의 값에 따라 달라집니다.
법원 안내에 따르면 민사소송의 인지액은 소송목적의 값에 따라 정해지는 계산방식을 사용하며, 전자소송에서도 소가와 인지액 계산을 확인할 수 있습니다.
예를 들어 2억 원의 전세보증금 반환을 청구한다고 단순 가정하면, 민사소송 등 인지법의 일반적인 계산식에 따라 인지액은 855,000원 수준으로 계산됩니다.
계산은 다음과 같습니다.
200,000,000원 × 0.004 + 55,000원 = 855,000원
여기에 송달료가 추가됩니다.
송달료는 소장을 피고에게 보내는 등의 절차에 필요한 비용으로, 사건의 종류와 당사자 수 등에 따라 달라집니다. 2025년 6월 1일부터 법원 송달료의 1회 기준금액이 변경되었기 때문에 과거 블로그에 적힌 금액을 그대로 사용하는 것은 주의해야 합니다.
따라서 2026년에 실제 소송을 제기할 때는 전자소송포털의 비용계산 기능을 이용하여 그 시점의 송달료와 인지액을 확인하는 것이 가장 정확합니다.
또한 변호사를 선임하면 변호사 보수가 별도로 발생합니다.
다만 승소했다고 해서 상대방에게 변호사비용 전액을 무조건 청구할 수 있다는 의미는 아닙니다. 소송비용에 산입되는산입 되는 변호사보수는 관련 규칙에 따라 일정한 범위에서 인정됩니다. 대법원도 소송비용에 산입 되는 변호사보수가 소송목적의 값 등을 기준으로 산정된다는 점을 확인하고 있습니다.
따라서 "소송에서 이기면 변호사비를 모두 돌려받는다"라고 생각해서는 안 됩니다.
소송비용을 줄이고 싶다면 사건의 난이도와 증거관계를 살펴본 후 전자소송을 통한 본인소송이 가능한지 검토할 수도 있습니다.
전세보증금 반환청구 소장 실제 양식
다음은 블로그 독자가 이해하기 쉽도록 만든 전세보증금 반환청구 소장 예시입니다.
실제 제출할 때는 자신의 계약 내용에 맞게 날짜와 금액, 지연손해금 부분 등을 수정해야 합니다.
소 장
사건명 : 전세보증금 반환
원고: 홍길동
주소: 서울특별시 ○○구 ○○로 ○○피고: 김철수
주소: 경기도 ○○시 ○○로 ○○청구취지
- 피고는 원고에게 금 200,000,000원 및 이에 대하여 임대차계약 종료 다음 날부터 다 갚는 날까지 법이 정한 비율에 따른 지연손해금을 지급하라.
- 소송비용은 피고가 부담한다.
- 제1항은 가집행할 수 있다.
라는 판결을 구합니다.
청구원인
- 원고는 2024년 10월 1일 피고와 서울특별시 ○○구 ○○로 ○○ 소재 주택에 관하여 임대차보증금 200,000,000원, 임대차기간 2024년 10월 1일부터 2026년 9월 30일까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
- 원고는 계약에 따라 피고에게 임대차보증금 200,000,000원을 지급하였습니다.
- 위 임대차계약은 2026년 9월 30일 기간 만료로 종료되었습니다.
- 원고는 임대차계약 종료에 따라 임차주택을 인도하고 보증금 반환을 요청하였으나 피고는 현재까지 보증금 200,000,000원을 반환하지 않고 있습니다.
- 원고는 피고에게 여러 차례 보증금 반환을 요청하였으나 피고는 보증금 지급을 계속 미루고 있습니다.
- 따라서 피고는 원고에게 임대차보증금 200,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.
입증방법
갑 제1호증 임대차계약서
갑 제2호증 보증금 송금내역
갑 제3호증 계약 종료 관련 문자메시지
갑 제4호증 내용증명
갑 제5호증 등기사항증명서첨부서류
- 임대차계약서 사본 1부
- 계좌이체 내역 1부
- 문자메시지 출력자료 1부
- 내용증명 사본 1부
- 등기사항증명서 1부
2026년 ○월 ○일
원고 홍길동 (서명 또는 날인)
○○지방법원 귀중
이 양식은 어디까지나 일반적인 예시입니다.
특히 전세보증금 반환소송에서는 "보증금 반환과 주택 인도의 관계"가 중요하기 때문에 이미 이사를 완료했는지, 아직 주택을 점유하고 있는지에 따라 청구내용을 세심하게 확인할 필요가 있습니다.
또한 계약이 종료되었는지, 묵시적 갱신이 있었는지, 갱신거절 통보가 적법하게 이루어졌는지 등에 따라 청구원인이 달라질 수 있습니다.
전세보증금 반환소송에 필요한 증거자료
전세보증금 반환소송에서는 소장만 잘 쓰는 것보다 증거자료를 체계적으로 준비하는 것이 중요합니다.
가장 먼저 준비할 자료는 임대차계약서입니다.
계약서에는 보증금과 계약기간, 목적물 주소 등 핵심적인 내용이 들어 있기 때문입니다.
두 번째는 보증금을 실제로 지급했다는 자료입니다.
은행 계좌이체 내역이 있다면 날짜와 금액이 확인되도록 준비하는 것이 좋습니다.
세 번째는 계약 종료와 관련된 자료입니다.
예를 들어 임대인에게 계약을 종료하겠다고 통보한 문자, 카카오톡, 이메일 등이 있다면 보관합니다.
네 번째는 보증금 반환을 요청한 자료입니다.
"계약이 끝났으니 보증금을 반환해 달라"는 내용의 문자나 내용증명이 있다면 중요한 자료가 될 수 있습니다.
다섯 번째는 등기사항증명서입니다.
소송을 준비하는 과정에서 해당 주택의 소유관계와 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리관계를 확인하는 데 도움이 됩니다.
자료를 제출할 때는 단순히 파일을 여러 개 올리는 것보다 갑 제1호증, 갑 제2 호증처럼 번호를 붙여 정리하는 것이 좋습니다.
예를 들어,
- 갑 제1 호증 : 임대차계약서
- 갑 제2호증 : 보증금 송금내역
- 갑 제3호증 : 계약 종료 통보 문자
- 갑 제4호증 : 보증금 반환 요청 문자
- 갑 제5호증 : 내용증명
- 갑 제6호증 : 등기사항증명서
와 같이 정리하면 재판 과정에서 어떤 자료가 무엇을 입증하는지 설명하기가 편합니다.
전자소송에서도 청구원인은 직접 입력하거나 별도의 파일로 첨부할 수 있고, 법원 전자소송포털에서 소장 작성 및 제출 절차를 진행할 수 있습니다.
보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해도 될까?
전세보증금 반환 문제에서 가장 조심해야 하는 부분입니다.
계약이 끝났다는 이유만으로 보증금을 받지 않은 상태에서 무조건 전출하고 이사하는 것은 신중해야 합니다.
주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권은 일정한 요건과 관련되어 있기 때문입니다.
특히 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 앞서 작성했던 임차권등기명령을 검토할 필요가 있습니다.
임차권등기명령은 보증금을 받지 못한 임차인이 이사해야 하는 상황에서 기존 임차권의 권리를 보전하기 위한 중요한 제도입니다.
주택임대차보호법은 임차권등기와 보증금 회수에 관한 규정을 두고 있으며, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 등에 대해서도 규정하고 있습니다.
따라서 보증금을 받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황이라면 단순히 "계약이 끝났으니 나가면 된다"라고 생각하지 말고 임차권등기명령 → 등기 완료 여부 확인 → 이사라는 순서를 검토하는 것이 안전합니다.
다만 구체적인 권리관계는 임차인의 전입신고, 확정일자, 실제 점유 여부, 주택의 등기 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.
보증금이 수억 원에 달하는 전세라면 이 부분은 특히 신중하게 판단해야 합니다.
실제로 소송을 준비하면서 겪게 되는 상황을 정리한 경험담
전세보증금 반환소송을 준비하는 사람의 입장에서 가장 당황스러운 순간은 계약 만료일이 지나도 임대인이 "조금만 기다려 달라"라고 할 때입니다.
처음에는 대부분 임대인을 믿고 며칠 또는 한두 달 정도 기다리게 됩니다.
그런데 새로운 집의 잔금일이 다가오면 문제가 심각해집니다.
기존 전세보증금이 들어와야 새로운 집 잔금을 지급할 수 있는데 임대인은 계속해서 "다음 세입자를 구하고 있다"고 말합니다.
이때 가장 흔한 실수가 전화 통화만 반복하는 것입니다.
실제 분쟁 상황을 가정해 보면 임차인은 "분명히 9월 말까지 보증금을 준다고 했습니다"라고 기억하지만, 나중에 임대인은 "정확하게 반환 날짜를 약속한 적이 없다"라고 주장할 수 있습니다.
그래서 저는 전세보증금 반환 문제를 경험한 사례를 정리하면서 전화보다 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 의사를 전달하는 것이 중요하다고 생각합니다.
예를 들어 계약 종료일과 보증금 반환 요청 내용을 문자로 남기고, 필요한 경우 내용증명을 보내면 나중에 당시 상황을 정리하는 데 도움이 됩니다.
또 하나 느끼게 되는 부분은 "소송하면 바로 돈을 받을 수 있다"는 생각이 실제와 다를 수 있다는 것입니다.
소장을 제출했다고 해서 바로 보증금이 입금되는 것은 아닙니다.
상대방에게 소장이 송달되고, 답변서가 제출될 수 있으며, 재판이 진행되고 판결이 확정된 후에도 임대인이 자발적으로 돈을 지급하지 않는다면 강제집행을 검토해야 할 수도 있습니다.
따라서 전세보증금 반환 문제에서는 소송을 제기하는 것과 실제 돈을 회수하는 것은 별개의 단계라고 생각하고 준비하는 것이 좋습니다.
특히 임대인의 재산상태가 좋지 않거나 해당 주택에 여러 권리관계가 설정되어 있다면 단순히 승소판결만 생각할 것이 아니라 가압류나 경매 등 추가적인 보전·집행절차까지 함께 검토할 필요가 있습니다.
전자소송으로 전세보증금 반환청구하는 방법
요즘은 법원에 직접 방문하지 않고 대한민국 법원 전자소송포털을 이용하여 소장을 제출할 수 있습니다.
기본적인 순서는 다음과 같습니다.
전자소송포털 접속 → 로그인 → 서류제출 → 민사서류 → 소장 → 사건기본정보 입력 → 당사자 정보 입력 → 청구취지 작성 → 청구원인 작성 → 증거자료 첨부 → 소송비용 납부 → 제출
전자소송 소장 작성 화면에는 사건명, 법원, 청구구분, 소가 등을 입력하는 화면이 제공되고, 관할법원을 찾는 기능과 소송비용 계산 기능도 제공됩니다.
처음 이용한다면 소장 내용을 바로 작성하기보다 컴퓨터 메모장이나 한글 프로그램에서 먼저 정리하는 것이 편합니다.
특히 청구원인은 다음 순서로 미리 작성해 두면 좋습니다.
계약체결 → 보증금 지급 → 계약기간 → 계약 종료 → 반환요청 → 미반환 → 법적 청구
이렇게 시간 순서대로 작성하면 중요한 사실을 빠뜨릴 가능성을 줄일 수 있습니다.
또한 전자소송에서 소송비용을 납부할 때 송달료가 부족하면 추가 납부를 요구받을 수 있으므로 법원에서 안내하는 현재 금액을 확인해야 합니다.
전세보증금 반환소송 전 최종 체크리스트
소송을 제출하기 전에 다음 내용을 하나씩 확인해 보시기 바랍니다.
첫째, 임대차계약이 종료되었는가?
계약기간과 갱신 여부를 확인합니다.
둘째, 보증금을 실제로 지급했는가?
계좌이체 내역 등 증거를 준비합니다.
셋째, 임대인에게 반환을 요구했는가?
문자, 카카오톡, 내용증명 등 기록을 남깁니다.
넷째, 임대인의 정확한 주소를 알고 있는가?
소장 송달을 위해 매우 중요합니다.
다섯째, 관할법원을 확인했는가?
전자소송의 관할법원 찾기 등을 이용해 확인합니다.
여섯째, 등기부등본을 확인했는가?
근저당권, 압류, 가압류 등 권리관계를 살펴봅니다.
일곱째, 이사를 먼저 해야 하는가?
보증금을 받지 못한 상태에서 이사한다면 임차권등기명령을 검토합니다.
여덟째, 인지대와 송달료를 확인했는가?
2026년 현재 금액은 과거 블로그의 비용정보를 그대로 사용하지 말고 전자소송포털에서 다시 계산합니다.
아홉째, 증거자료를 번호순으로 정리했는가?
계약서, 이체내역, 문자, 내용증명 등을 체계적으로 정리합니다.
열째, 판결 이후 집행방법도 생각했는가?
임대인이 판결 후에도 지급하지 않을 경우 강제집행을 검토해야 할 수 있습니다.
마무리
전세보증금 반환청구 소송은 단순히 소장 한 장을 제출하는 것으로 끝나는 절차가 아닙니다.
임대차계약 종료 → 보증금 반환 요구 → 증거자료 확보 → 관할법원 확인 → 소장 작성 → 인지대·송달료 납부 → 소송 진행 → 판결 → 필요하면 강제집행이라는 전체 과정을 생각해야 합니다.
특히 전세보증금은 일반적인 금전채권보다 금액이 큰 경우가 많기 때문에 소송 전에 자신의 권리관계를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
소장 작성에서는 감정적인 표현보다 계약일, 보증금 액수, 지급일, 계약 종료일, 반환 요구일 등을 정확하게 작성하는 것이 좋습니다.
또한 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 함께 검토해야 합니다.
2026년 현재 전자소송포털에서는 소장 작성과 관할법원 검색, 소가 및 소송비용 계산 등을 지원하고 있으므로 직접 소송을 준비하는 사람이라면 이를 활용할 수 있습니다.
다만 실제 사건에서는 계약 갱신 여부, 보증금 반환과 주택 인도의 관계, 전입신고와 확정일자, 선순위 근저당권, 임대인의 재산상태 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
따라서 보증금 규모가 크거나 임대인이 이미 다른 채권자에게 압류·가압류를 당한 상태라면 단순히 소장만 작성하기보다 변호사, 법무사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받아보는 것이 안전합니다.
전세보증금 반환소송에서 가장 중요한 것은 '소장을 잘 쓰는 것'과 함께 '내 보증금을 실제로 회수할 수 있는 방법을 함께 준비하는 것'입니다.